出品:看法财经

作者:橙子

作为一家浙系房企,得益于上半年公司玉水观邸、明月江南、堇里等项目的顺遂交付结转,荣安地产(SZ000517)上半年业绩显示强劲。

8月27日、28日,股价也延续录得两天涨停,领涨海内上市房企。

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半年报披露,业绩连续向好

8月27日,荣安地产宣布半年报,只管上半年受疫情影响,公司仍实现122.43亿的销售额,较去年同期的172.9亿元,仅同比下滑29.2%。其中权益签约销售额为77.81亿元,也同比只下降了20%。

若是没有疫情,荣安上半年的销售情形,应该会相当不错。

受销售数据向好,荣安整体业绩显示,较其它小幅盈利,甚至一度亏损的上市房企,还算对照靓丽。

整个上半年,公司实现营收32.5亿元,同比增进57.6%,其中归母净利润达7.1亿元,同比增进20.3%。

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与此同时,荣安的ROIC(投资回报比)也到达4.19%的,要优于一大批上市房企。

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所谓ROIC,也就是资源回报率,是房企投入的资金与最终收益的比值。以是这个值越大,证实房企的资源行使效率越高,房企的现实谋划能力也就越强,比ROE更具参考价值。

由于ROE(净资产收益率)主要是指股东能够在这家上市公司身上获得若干投资回报,但不会在现实谋划层面,减去杠杆谋划等风险问题,因此对投资参考存在一定缺陷。

相比之下,ROIC更能反映上市房企的现实投资价值,由于它可以直观反映企业的资源行使效率,体现房企缔造价值的能力。

国泰君安此前宣布过一份研究报告,通过对海内73家主流房企的ROIC举行对比,这73家房企2019年的平均ROIC中位数为5%。

但荣安地产整个2019年的ROIC已经到达14.6%,2020年上半年即便受疫情影响,荣安ROIC也到达4.19%,基本与行业中位数持平。

以是单从财报来看,荣安的显示实在要优于大部分房企。

好比之前聊到的阳光城:详情请点击“阳光城2020年半年报:营收净利双增背后 盈利质量有待提高”,半年报同样是营收净利双丰收,且前7个月的销售额就已经到达1080.02亿元,完成了整年2000亿销售目的的54%。

但阳光城的ROIC只有1.16%,说明其营收净利双增的背后,资源回报实在不高。

不外,只管荣安整体业绩显示不错,但在债务规模、营收质量等细节处,照样有一些问题值得关注。

荣安的困扰,欠债规模增大

先来看一直困扰荣安的债务问题。

作为一家隧道浙系房企,荣何在现在所有上市房企中,整体规模不算太大,也算不上头部房企,但荣安的资产欠债率却一直维持在80%以上,跨越65%的行业平均水平。

凭据半年报,截止到2020年6月31日,荣安地产资产欠债率为84.9%,较2019年同期的83.9%小幅增添。

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导致欠债率增添的缘故原由在于荣安2020年上半年整体欠债规模有所增添。

凭据财报数据,荣安2020年上半年欠债总额为408.33亿元,较2019年整年增添了75.69亿元,较2019年同期的290.26亿元,则同比增添了41%。

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其中一年内到期的短期欠债到达约53亿元,包罗“短期乞贷、应付票据、一年内到期的非流动欠债”等,较2019年同期的19.98亿短期欠债,同比增添了165%。

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幸亏公司账面另有可支配现金62亿元,足以笼罩53亿元的短期欠债,但面临2017年以来逐年增添的欠债规模,以及不停扩大谋划规模对现金流的渴求,荣安也一直扩大融资规模。

早在今年7月初,荣安就曾针对新增乞贷宣布通告:

停止2020年6月30日,荣安地产累计新增乞贷金额达19.08亿元,累计新增乞贷占2019年终经审计净资产的比例28.46%,停止2020年6月30日乞贷余额也到达107.94亿元。

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对乞贷情形举行披露的缘故原由在于,荣安昔时新增乞贷跨越了上年终净资产的20%。凭据《公司债券刊行与买卖管理办法》,只要跨越这个数值就需要对详细乞贷情形举行披露。

目的在于向市场提醒公司的债务风险,预示公司可能泛起潜在的流动性风险。宣布此类新闻,一样平常可以认为是对公司利空。

或许是受此影响,荣安的融资利率算是行业内对照高的。

今年年初荣安刊行了一笔融资利率高达8%的2亿规模的公司债。但仅关联子公司认购了5000万。

这就说明荣何在杠杆问题的处理上,并没有让市场知足,或者说市场对荣安的谋划风险或存较大担忧。

谋划性现金流亏损28.25亿元

跟营收净利双增进相比,荣安地产的谋划性现金流,也就是卖房子获得的收益不仅没有同步增进,反而泛起大幅亏损。

凭据年报数据,荣安地产2020年上半年的谋划性现金流净额为-28.25亿元,导致谋划现金流为负的主要缘故原由,在于荣安上半年拿地速率过于激进,且拿地成本较高。

整个上半年,公司新增土地11宗,计容建筑面积118.27万平方米,而土地总价款到达146.15亿元,远超上半年122.43亿元的销售额。

在拿地成本方面:

7月初,荣安地产以13.12亿元竞得宁波一宗宅地,溢价率高达36.54%。

7月27日,荣安地产则以19.67亿的高价再夺宁波奉化宅地,溢价率到达41.6%。

8月5日,荣安地产以29.13亿元竞得宁波江北区一宗地,楼面价19330.00元/㎡,溢价率高达28.9%。

中指研究院也有数据显示,今年1-7月,荣安地产以112亿元的拿地金额排名第42,并以122万平方米的拿地面积排名80。

而受拿地成本增添影响,荣安整个上半年的现金及现金等价物净额同样泛起亏损,为-10.2亿元,同比削减45.51亿元。

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中小房企高溢价拿地,在中原地产首席分析师卢文曦看来:“大房企介入竞争提升了市场的整体溢价水平,导致荣安这类中小房企不得不高溢价拿地。”

由于相比不拿地面临日后无项目可做的尴尬,选择高溢价拿地,只管会大幅压缩利润空间,最起码不会让公司颗粒无收。

这也是当前许多中小房企在夹缝中生计的现状,而且,随着近期宁波、浙江等地再度加码楼市调控,为楼市降温,荣何在浙江区域的结构也平添了更多的不确定性。

这一系列因素在增添荣安拿地成本的同时也在推高项目售价,并在一定程度上为荣安地产的去化效率产生了一些影响。

凭据荣安地产半年报数据,2020年上半年荣安存货周转率只有0.1次,大幅低于此前16次的行业平均水平。应收账款周转率也只有41.9次,低于此前64.9次的行业平均水平。

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云云以来,随着谋划层面的现金流被不停压缩,荣安只好通过发债融资,在归还宿债的同时,以知足规模扩张的资金需求。

但值得庆幸的是,只管现金流层面临照重要,但在资金使用效率方面,荣安地产的资源回报比照样对照不错的。

而且随着荣安不停在长三角及天下范围内开疆拓土,若是能平衡好资产欠债结构,荣安未来的生长,或许值得期待。